扬州市司法局长苏满满《法治参考》撰文：浅议加装电梯的法律适用 2021-07-16 11:19 法治参考 老旧小区加装电梯，近来备受人们关注。关于加装电梯适用具体法律的问题也是学界和社会广泛关注和讨论的问题。本文就加装电梯的具体法律适用作一探讨，以抛砖引玉。 一、加装电梯的利益主体是特定的，应适用私法调整 社会公共利益是指为广大公民所能享受的利益，社会公共利益强调利益的公共性而非私人利益，利益的承载者是社会而不是个人。公共利益的判断遵循以下特征： 一是利益主体数量的不确定性。从法哲学观点看，公共利益具有明显的社会性特征。公共利益的主体是不特定的多数人或全体，如公共图书馆并不是所有人都会进去，但它对所有人开放。这里“不特定多数人”类似于社会法上的“社会”，既可能包括全体社会，也可能只是部分社会。公共利益中的“公共”不单指个人、社会团体、社会组织或少数人组成的群体，而是所有人中不特定的多数人或全体社会成员。 二是利益实体上的共享性。公共利益在实体上可以共享但不能分割，它不能为某些人独占而排除他人享有。三是道德上的正当性。从法理上看，公共利益体现并符合和谐社会的价值取向。任何公共利益在道德上都是正当的，没有不正当的公共利益，其正当性来源于普遍权利，是普遍权利保障的必然结果和要求，是在一定社会条件下或特定范围内不特定多数主体利益相一致的体现。加装电梯的受益对象是特定的，因此，并不符合公共利益的特征。目前，加装电梯费用实行由相关业主按照“谁受益，谁出资”的原则，通过协商确定分摊，而不是由国家财政统一支付，也从另一个侧面说明加装电梯并不属于为了公共利益。古罗马法学家乌尔比安说：“公法是关于罗马国家的法律，私法是关于个人利益的法律。”按此说法，公法是以保护国家(公共)利益为目的的法律，私法是以保护私人利益为目的的法律。大陆法系国家普遍认为，公法调整国家与公民之间、政府与社会之间的各种关系，主要体现为政治关系、行政关系及诉讼关系等;私法则是调整平等主体间的财产关系和人身关系的法律规范。公法多以强制性规范为主，私法则以任意性规范居多。一般认为，宪法、行政法和刑法等为公法，民法、商法等为私法。在私法领域，以当事人意思自治、契约自由、权利行使自由为特征，国家原则上不直接干预，民事主体自主决定并承担由此产生的法律后果。我国《民法典》对公权力侵犯民事权利、违背契约自由、损害私人权利的行为进行禁止、规范。 二、《民法典》第二百七十八条并不适用于加装电梯 有观点认为，加装电梯适用《民法典》第二百七十八条第一款第七项及第二款的规定，只要有“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”即可。其实这是对《民法典》第二百七十八条的不当理解。 (一)《民法典》第二百七十八条以列举的方式规定了建筑区划内需由业主共同决定的事项及其表决规则，用于规范业主共同管理权的行使。《民法典》第二百七十一条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从《民法典》本条规定内容来看，业主的建筑物区分所有权包括其对建筑物专有部分的所有权，对建筑区划内的专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。即：业主对住宅、经营性用房等建筑物专有部分有所有权，可以依法占有、使用、收益和处分;业主对建筑区划内的电梯、过道、楼梯、外墙面等共有部分享有共有权;业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。《民法典》第二百七十八条、第二百八十四条，对业主管理权的主要内容和行使管理权的方式等问题作了规定。建筑物区分所有权除了对物的专有所有和共有所有外，还具有成员权属性。建筑区分所有权中的成员权，也可以理解为物业管理方面的权利，即每个区分所有权人所拥有的对于建筑物有关的物业所享有的权利。《民法典》第二百七十八条第一款以列举的方式规定了建筑区划内需由业主共同决定的事项：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本条第二款规定了业主共同决定事项的表决规则，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。《民法典》第二百七十八条是以“共有”为前提，是对“已有”客体行使共同管理权。 (二)从加装电梯所涉业主民事权利角度看，加装电梯更多地涉及业主作为民事主体所独立享有的安宁权、财产权、环境权等民事权益，这些民事权利已超出共同管理权管理的范畴。住宅是专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。在加装电梯中主要涉及相关业主的民事权利和利益包括：一、经济利益，主要是纯粹经济损失利益。所谓纯粹经济损失，是指除了因对人身的损害和对财产的有形损害而造成的损失以外的其他经济损失。加装电梯虽然没有对业主财产造成有形损害，但客观上在使部分楼层溢价的同时，也必然会导致有的楼层产生价值贬损，而使该业主造成财产损失。《民法典》明确规定，在行为人能够预见乃至故意导致纯粹经济损失或法律明文规定的情况下，行为人应当承担侵权责任。二、环境权益，所谓环境权益，就是指民事主体对良好环境品质享有的权益。关于环境权益的内容，目前认识比较一致的包括清洁空气、清洁水、眺望、通风、日照、宁静、观赏等，加装电梯有可能会影响部分业主特别是底层住户的采光、眺望、通风等，使其环境生活质量受损。三、安宁权，《民法典》第一千三百零二条第二款将“隐私”界定为“自然人的私人生活安宁，如不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息”。这一表述突出了私人生活安宁的权利。所谓私人生活的安宁权，就是自然人享有的维持安稳宁静的私人生活状态，并排除他人不法侵扰、侵害的权利。安宁权天然包含物理空间的安全与安宁以及心理、精神上的安稳与宁静两个方面。安宁权属于人格权，是绝对权，任何人都负有消极不作为的义务。加装电梯有可能会影响部分业主的家庭隐私，给正常生活带来不便，损害其安宁权。这些权益并不在第二百七十八条规定的业主所共同决定的事项范围。 (三)从法律解释角度分析，民法典第二百七十八条第一款第七项“改建、重建建筑物及其附属设施”并不涵盖加装电梯。按照法律条文的字义和语法，并按照构成法律条文的词的通常用法来解释该法律条文的含义的文义解释是所有法律解释中最基本也最主要的解释方式。在司法实践中，对文义清楚、内含明确的法律规定，只做“文义解释”即可。《民法典》第二百七十八条第一款第七项“改建、重建建筑物及其附属设施”中，“改建”是指在原有基础上改造建设;“重建”则是指建筑物损毁或拆除后，重新建造。因此，第七项是指在原有建筑物及其附属设施基础上的改建或重建，而不是从无到有的“新建”，加装电梯是从无到有，显然不属于“改建”“重建”。以“举轻以明重”的法律适用方法，既然“改建、重建建筑物及其附属设施”，需“经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”那么作为“新建”建筑物及其附属设施的电梯加装，其表决条件必然应该更高。 三、加装电梯应遵循《民法典》总则所确立的原则，由相关业主自主决定 我国是成文法国家，社会关系的规范和调整依靠权力机关颁布的法律。《宪法》第三十三条第二款规定：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。”从根本法的角度确定了公民的法律地位平等。《民法典》第四条规定：“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。”平等原则是民法典基本原则之一，是指民事主体在法律地位上是平等的，其合法权益应当受到法律的平等保护。具体地说是指民事主体享有独立、平等的人格，在具体的民事法律关系中互不隶属、地位平等，各自能够独立地表达自己的意志，其合法权益平等地受到法律保护。《民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。” 第一百三十条规定：“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。”自愿原则的实质内涵就是意思自治，民事主体按照自己的意愿行使民事权利，是民法上意思自治原则在民事权利行使中的具体表现。在民事活动中，民事主体的意志是独立的、自由的、排他的，完全根据自己的主观判断决定民事法律关系的设立、变更和终止。只要不违反法律、公共利益、公序良俗，就不受其他任何机关、团体、个人的非法干预。《民法典》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”这表明任何合法民事权益，无论是法定权益还是意定权益，均受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百二十六条规定：“民事主体享有法律规定的其他民事权利和利益。”《民法典》通过规定民事主体享有法律规定的其他民事权利和利益这一条款，实现了对民事权利的全面保护，极大地扩张了民事主体的权利范围。加装电梯更多地涉及业主通风采风、房屋价值损溢、居住环境安静、私密性保护等人身、财产权益，这些民事权利由不同业主作为独立的民事主体所享有，应当由权利主体以自愿原则自主行使。权利为法律所赋予，也为法律所保障。民事权利法律保护重在赋予民事主体充分、完全的意思自治空间以行使权力，防止公权力对私权利的不当干涉。我国《宪法》第五十一条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”《民法典》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”禁止权利滥用原则为大陆法系各国民法典所确立。一切民事主体的合法权益，均受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。既然民事主体地位平等，民事权利平等受到法律保护，因而应当遵循意思自治原则，平等处理民事法律关系，不存在“少数服从多数”之说。对于是否同意加装电梯应由相关业主在平等、自愿基础上协商决定，不得以“少数服从多数”或借口“公共利益”侵犯业主的合法权益。 (作者单位：江苏省扬州市司法局) ============以下内容为原物权法之规定，与上文出处无关=========== 《老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析》作者为华侨大学法学院马潇旋。 《老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析》论文摘要 一、加装电梯属“新建”非“改建”，不应适用《物权法》第76条“三分之二”的规定。 《物权法》第76条，下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《建设工程质量管理条例》释义，所谓新建，是指从基础开始建造的建设项目；所谓改建，是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为提高生产效率，改进产品质量或改变产品方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。 旧楼加建电梯首先需要建造电梯井，在没有预留电梯井的原楼之外，加建电梯当然是从基础开始建造的，新建电梯井必然增加建筑物，同时也必然增加了原楼房的体量。因此，旧楼加建电梯属于“新建”，即新建建筑物及其附属设施，而非“改建”，故不应适用《物权法》第76条的规定。 二、依《物权法》第97条，加建电梯占用公共面积须经作为全体共同共有人的全体业主同意。 《物权法》第97条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 加装电梯所占用的道路、绿地等是全体业主的共有财产，属于共有部分，全体业主对其享有共有权。由于在共有关系维系期间，任何业主不得请求分割共有物，因此该共有应定性为共同共有，而不能是按份共有。旧楼加装电梯应适用《物权法》第97条中“共同共有”规定，而非该条款中“按份共有”规定，即需经全体共同共有人，即全体业主的同意。 三、依《物权法》第89条，低层业主对高层业主通过加装电梯取得出行便利不负有相邻“容忍”义务，相反有权提出异议。 《物权法》第89条，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 相邻关系的实质是对不动产人、用益物权人以及占有人行使财产权利的合理扩张和必要限制。集中表现为相互毗邻的不动产权利人一方在另一方行使权利时，应向另一方提供必要的便利。这就从法律上规定了相邻一方的“容忍”义务。 低层业主对高层业主通过加装电梯取得出行便利不负有相邻“容忍”义务。 首先，“容忍”义务的前提是相邻一方需要另一方提供必要的便利，而所谓必要的便利是指非从相邻一方获得这种便利，就无法行使其权利。但高层业主并非因为没有电梯就无法行使其上下楼的权利，而是希望通过加建电梯获得额外的出行便利。因此，低层业主对加建电梯并不负有相邻“容忍”义务。 其次，加建电梯会影响低层住房的通风、采光和日照。低层业主不但不需容忍，而且有权提出异议。从这个角度说，旧楼加建电梯也应征求低层业主的同意，毕竟他们的权益可能因此受损。 四、加建电梯侵犯了低层业主合法私有财产，违反了《宪法》和《物权法》的相关规定。 《宪法》第13条，公民合法的私有财产不受侵犯。 《物权法》第4条，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 《物权法》第66条，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 加建电梯后高层住宅房价是大幅增值的，在楼房外加建电梯井，必然影响到低层住宅的采光、通风、日照、出行、活动空间、景观等，因此低层住宅的房价必然是贬值的。显然，高层住宅的财产增值、出行方便是以低层住户的财产贬值、住宅环境进一步恶化为代价获得的，在高层住宅房价大幅增值的同时却使低层业主的私有财产缩水，这显然侵犯了低层业主合法的私有财产，违反了《宪法》和《物权法》的相关规定。这也进一步说明了，旧楼加装电梯为什么必须征得全体业主的同意，而非三分之二业主的同意。